전세사기 실전 가이드: 계약 전 꼭 확인해야 할 체크리스트!

이건 몰랐어요… 등기부등본만 확인하면 괜찮은 줄 알았거든요

이런 말, 전세 피해자들 사이에서 정말 자주 나와요

특히나 다가구주택, 신축 빌라, 지분 쪼개기 임대 등에선 ‘제대로 된 사전 확인’ 없인 정말 큰일 납니다.

 

오늘은 계약 전 반드시 확인해야 할 ‘실전 체크리스트’를 알려드릴게요. 하나라도 놓치면 위험할 수 있으니, 꼼꼼히 챙겨보세요!

전세보증금 계약전 체크

 

 

계약 전 체크리스트

1️⃣ 등기부등본 전면 분석

• 등기명의인 = 계약서상 임대인? → 일치하지 않으면 위임장 확인.
• 근저당, 가압류 등 권리관계 확인 → 설정금액 크면 위험 신호.
• 소유권이전예정등기 되어있다면? → 소유권이 바뀔 수도 있으니, 전세권 설정 또는 보증금 반환보장 특약 반드시 필요.
  
  

2️⃣ 선순위 임차인 여부 확인

• "이 집에 다른 세입자가 있나요?"
• “보증금, 입주일은 언제인가요?”
  → 이 내용은 임대인이 제공할 의무가 있습니다. 무조건 서면으로 남기세요.
  
  
  

3️⃣ 미납 국세/지방세 확인

• 세무서 방문 또는 '미납국세 열람제도' 활용
  → 국가가 체납 세금 때문에 먼저 압류하면 보증금은 후순위로 밀려요.
  
  
  

4️⃣ 확정일자+전입신고는 필수지만 ‘안전장치’는 아님

• 확정일자와 전입신고만으로 항상 보증금이 보장되는 건 아닙니다.
• 특히 선순위 권리가 있는 경우 후순위 임차인은 보호를 받지 못합니다.
  
  
  

5️⃣ 전세보증금 반환보증 가입

• HUG (주택도시보증공사) 또는 SGI서울보증 이용
• 임대인 동의 없이도 세입자가 신청할 수 있음 (조건 충족 시)
• 가입 후 피해 발생 시 보증금 최대 100%까지 환급 가능

 

 

 

계약 시 특약사항 예시문

- 계약 체결일 이후 추가 근저당권 및 담보 설정 금지
- 임대차기간 종료 시 보증금 미반환 시점부터 연 15%의 지연손해금 부과
- 전세보증금 반환보증 가입에 필요한 서류 일체 제공 의무화
- 선순위 임차인 정보 미고지 시, 계약 자동 해지 및 손해배상 책임 명시

계약서에 특약으로 기재하지 않으면 법적 구속력이 없습니다!
꼭 부동산 중개인 앞에서 서명하고, 양쪽 날인 확인!

 

 

피해를 입었다면? 대응법 정리

절     차	내    용
임차권등기명령 신청	퇴거 전이라도 보증금 회수 권리를 확보할 수 있어요
보증금 반환 소송	민사소송을 통해 법적 반환 청구
형사고소	사기 혐의로 형사 고소 가능 (의도성 입증 시)
전세사기 특별법 이용	피해자 요건 충족 시 정부 지원 가능 (임대인 동의 불필요)

 

 

요즘 전세 계약, 정말 쉽지 않죠.
하지만 우리가 할 수 있는 최소한의 ‘사전 점검’만으로도 큰 피해를 막을 수 있어요.
이 글을 저장해 두시고, 계약할 때마다 다시 꺼내보세요.
우리의 보증금은 우리가 지켜야 합니다.